Rozkaz k vyklizení: konec věčným nájemcům, co se odmítají vystěhovat?

Nezřídka se stává, že ačkoliv nájemci již nájem zanikl (např. výpovědí či uplynutím doby nájmu na dobu určitou), nájemce i přesto v nemovitosti nadále bydlí. Na vině je velmi ochranářská právní úprava, která rychlé vystěhování nájemce velmi znesnadňuje. 

V jednom z našich předešlých článků jsme informovali o tom, že od roku 2024 jsou díky přehodnocení původně odmítavého postoje Nejvyššího soudu opět použitelné tzv. notářské zápisy se svolením k přímé vykonatelnosti, a to i v nájemních vztazích. Ze zkušeností lze však uvést, že ne každý o možnosti využít notářského zápisu ví, přičemž ty pronajímatele, kteří jsou s touto možnosti už obeznámeni, mohou odradit vyšší vstupní náklady na pořízení notářského zápisu či neochota nájemce na sepis dohody formou notářského zápisu přistoupit.

S účinností od 1. ledna 2026 se zákonodárce z důvodu urychlení ochrany vlastnického práva pronajímatele rozhodl zavést nový nástroj, který rozšíří možnosti, jak postupovat proti nájemcům, kteří se odmítají po skončení nájmu z nemovitosti odstěhovat.

Jak se nový právní nástroj nazývá a kde je upraven?

Jedná se o tzv. rozkaz k vyklizení, jehož úpravu nalezneme v § 175a zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád. Svým charakterem se jedná o obdobu tzv. platebního rozkazu, který soud může vydat (jsou-li pro to splněny zákonné podmínky) v tzv. zkráceném řízení.

Jaké jsou podmínky pro vydání rozkazu k vyklizení?

Pro to, aby soud mohl rozkaz k vyklizení vydat, musí být (kumulativně) splněny následující podmínky:

1. v žalobě je uplatněno právo na vyklizení bytu nebo domu;
2. žalovaný užívá byt či dům i po ni, kdy mu právo užívání zaniklo z důvodu skončení nájmu;
3. právo žalobce na vyklizení vyplývá ze skutečností uvedených v žalobě a připojených písemných důkazů (např. nájemní smlouva, výpověď z nájmu apod.);
4. žalobce zaslal (a následně připojil k žalobě) žalovanému na adresu pro doručování, příp. poslední známou adresu písemnou výzvu k vyklizení bytu či domu, a to nejméně 14 dní před podáním žaloby;
5. u soudu nesmí probíhat řízení, ve kterém se rozhoduje o návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu nebo domu nebo o užívacím právu žalovaného k bytu nebo domu.

Uplatní se podmínky pro vydání „běžného“ platebního rozkazu i v případě rozkazu k vyklizení?

Ano, i v případě rozkazu k vyklizení se uplatní většina podmínek, které jsou vyžadovány pro vydání platebního rozkazu.

Jedná se především o následující podmínky:

1. platební rozkaz nelze vydat, není-li znám pobyt žalovaného; má-li být platební rozkaz doručen žalovanému do ciziny nebo je-li žalovaným ke dni zahájení řízení nebo ke dni vstupu do řízení nezletilý, který nenabyl plné svéprávnosti;
2. platební rozkaz musí být doručen žalovanému do vlastních rukou (náhradní doručení je s výjimkou doručování do datové schránky vyloučeno);

Co soud nájemci v rozkazu k vyklizení uloží?

V rozkazu k vyklizení soud žalovanému (alternativně) uloží, aby:

1. do 15 dnů od doručení rozkazu k vyklizení byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení, nebo
2. do 15 dnů od doručení podal odpor u soudu, který rozkaz k vyklizení vydal.

Součástí rozkazu k vyklizení je i tzv. kvalifikovaná výzva. V této výzvě soud žalovanému uloží (pro případ, že s vydaným rozkazem k vyklizení nebude souhlasit), aby ve vyjádření vylíčil rozhodující skutečnosti, na nichž staví svoji obranu, a připojil listinné důkazy, příp. označil důkazy k prokázání svých tvrzení. Lhůta pro vyjádření činí 30 dní od doručení rozkazu k vyklizení.

Pokud se žalovaný na výzvu bez vážného důvodu včas nevyjádří ani ve stanovené lhůtě soudu nesdělí, jaký vážný důvod mu v tom brání, bude se mít za to, že nárok, který je proti němu žalobou uplatňován, uznává. V případě, že tak žalovaný nájemce nebude na výzvu soudu reagovat, rozhodne soud tzv. rozsudkem pro uznání.

Co se stane, pokud nájemce nepodá ve lhůtě odpor?

Pokud žalovaný nájemce nepodá ve stanovené lhůtě odpor, bude mít rozkaz k vyklizení účinky pravomocného rozsudku. Platební rozkaz následně představuje jako vykonatelné soudní rozhodnutí exekuční titul, tudíž je možné obrátit se na soudního exekutora, aby na jeho základě provedl exekuci.

Jaký bude další postup, pokud nájemce podá odpor?

Pokud žalovaný nájemce podá ve lhůtě odpor, ruší se tím platební rozkaz v plném rozsahu a soud nařídí jednání, ve kterém se žalovaný může proti žalobcem uplatňovanému nároku dále bránit.

Kromě podání odporu je podstatné, aby žalovaný nájemce zároveň odpověděl na kvalifikovanou výzvu soudu ve shora uvedené 30denní lhůtě a svá tvrzení rovněž podložil důkazy. V opačném případě totiž soud, aniž by musel nařizovat jednání, vydá tzv. rozsudek pro uznání.

Zavedením rozkazu k vyklizení zákonodárce rozšířil paletu nástrojů, pomocí nichž se lze domoci rychlejšího vystěhování nájemce, který nemovitost užívá, ačkoliv již jeho nájemní vztah zanikl. Od 1. ledna 2026 se tak bude pronajímatelům kromě notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti nabízet další alternativa ke klasickému soudnímu řízení. Až čas však ukáže, jak často budou pronajímatelé tento nový nástroj v praxi aktivně využívat.