Vystěhovat nájemce, který odmítá vyklidit nemovitost, je v České republice stále poměrně složitý proces. Hlavním důvodem je rigidní právní úprava, která často brání rychlému a efektivnímu řešení těchto situací. V následujícím článku se zaměříme na jeden často opomíjený právní institut, který může vlastníkům nemovitostí pomoci dosáhnout rychlejšího vystěhování problémových nájemců z bytu.

Jaká platí pravidla pro vystěhování nájemce?

Pokud nájemce byt v poslední den trvání nájmu nevyklidí, neznamená to, že může pronajímatel nájemce ihned následující den svémocně vystěhovat. Pronajímatel musí postupovat tak, že podá k soudu tzv. žalobu na vyklizení, kde bude žádat, aby soud uložil žalovanému (tj. nájemci), aby nemovitost v soudem stanovené lhůtě (15 dnů) vyklidil.

Ovšem ani v případě, kdy nájemce v soudem stanovené lhůtě nemovitost nevyklidí, nemůže pronajímatel nájemce sám vystěhovat, ale je třeba, aby podal k exekutorovi tzv. exekuční návrh. Exekutor následně provede exekuci vyklizením, jejímž výsledkem již skutečně bude (v případě nutnosti i nucené) vystěhování nájemce z jím neoprávněně užívané nemovitosti.

 

Nabízí se nějaká alternativa umožňující rychlejší vystěhování nájemce?

Ano, lze využít tzv. notářský zápis se svolením k vykonatelnosti (§ 71b zák. č. 358/1992 Sb., notářský řád).
 

Co je notářský zápis se svolením k vykonatelnosti a jaké má náležitosti?

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti sepíše notář, a to o dohodě, kterou se účastník (nájemce) zaváže splnit pohledávku nebo (závazkověprávní) nárok druhého účastníka (pronajímatele).

V dohodě zároveň tento účastník svolí, aby byla podle notářského zápisu provedena exekuce a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem v případě, že tento účastník svoji povinnost řádně a včas nesplní.

Dohoda účastníků musí podle zákona obsahovat:

  1. označení osoby, která se zavázala ke splnění pohledávky nebo jiného nároku (osoby povinné);
  2. označení osoby, jejíž pohledávka nebo jiný nárok mají být splněny (osoby oprávněné);
  3. skutečnosti, na nichž se pohledávka nebo jiný nárok zakládá;
  4. předmět plnění;
  5. dobu plnění;
  6. prohlášení povinné osoby o svolení k vykonatelnosti zápisu.
     

Jaký byl dřívější přístup soudů k použitelnosti notářského zápisu v nájemních vztazích?

Nejvyšší soud se nejprve ve svém rozhodnutí z května 2020 postavil proti použitelnosti notářských zápisů se svolením k vykonatelnosti, pokud by na jeho základě mělo dojít k vyklizení nemovitosti. Tehdy konstatoval, že takový notářský zápis nemůže být exekučním titulem.


Je notářský zápis se svolením k vykonatelnosti opět použitelný?  

Ano. Nejvyšší soud svůj původně zastávaný názor ve svém rozhodnutí z dubna 2024 přehodnotil a konstatoval, že notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, kterým má být vymožena povinnost vyklidit nemovitost, je notářským zápisem ve smyslu § 71b notářského řádu a může tak být exekučním titulem.
 

Jak Nejvyšší soud odklon od svého původního názoru odůvodnil?

Nejvyšší soud uvedl, že jestliže nárok vlastníka na vyklizení nemovitosti osobou, která ji neoprávněně užívá, vyplývá nejen z věcněprávního vztahu, ale i ze závazkového vztahu (např. nájmu), lze jej považovat ve smyslu § 71b notářského řádu za nepeněžitý nárok vyplývající ze závazkového vztahu, který může být předmětem notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti.
 

Jaké jsou podmínky pro to, aby mohl být notářský zápis exekučním titulem?

Pokud má být notářský zápis se svolením k vykonatelnosti exekučním titulem, musí v době sepsání dohody o vyklizení existovat smlouva o nájmu (či jiném závazkovém vztahu) a nájemce se musí zavázat, že nevyklidí-li nemovitost po jejím skončení ve lhůtě, na níž se s pronajímatelem dohodl, svoluje k vykonatelnosti – tedy k vyklizení předmětné nemovitosti.
 

Jak může být určena doba plnění?

Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, a to uvedením určitého časového období (např. měsíců), popř. uvedením konkrétního dne, ke kterému mu nájem skončit, platí, že po jejím uplynutí nájem končí a nájemce má povinnost nemovitost vyklidit.

Doba plnění tak bude známa – bude určena konkrétním datem, které bude navazovat na sjednanou dobu nájmu. Povinný (nájemce) přitom svolí k vykonatelnosti notářského zápisu, jestliže do uplynutí této doby nemovitost nevyklidí.

Příklad: Doba nájmu je sjednána na dobu 1 roku, a to do 30. 6. 2025. Nájemce se zaváže vyklidit nemovitost do 15 dnů po skončení nájmu a svolí k vykonatelnosti notářského zápisu, pokud tak neučiní. V případě, že nájemce nevyklidí nemovitost do 15. 7. 2025, může se pronajímatel domáhat nařízení exekuce. Nemusí přitom absolvovat složité a často zdlouhavé soudní řízení.
 

Jak to bude s dobou plnění v případě, že nájem skončí dříve – např. výpovědí?

V případě, že nájem sjednaný na dobu určitou skončí před uplynutím sjednané doby (např. výpovědí či dohodou), neznamená to automaticky, že dochází rovněž ke změně doby plnění.

Jinými slovy – pokud zatím marně neuplynula doba pro vyklizení sjednaná v notářském zápisu, není notářský zápis vykonatelný a pronajímatel se nemůže domáhat vystěhování nájemce prostřednictvím exekutora.

Příklad: Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025. Nájem zanikl výpovědí, a to již dne 30. 9. 2025. Pokud nájemce po skončení nájmu byt nevyklidí, nemůže zatím pronajímatel využít notářského zápisu a domáhat se vystěhování nájemce pomocí exekutora. Důvodem je skutečnost, že zatím neuplynula doba plnění sjednaná v notářském zápisu. V tomto případě tak pronajímatel bude moct navrhnout vyklizení nemovitosti až poté, co po skončení nájmu uplyne rovněž doba plnění. To znamená, že pokud byla jako doba plnění ujednána doba 15 dnů, bude možné obrátit se s exekučním návrhem na exekutora až poté, co marně uplyne 15. 1. 2026.

 

Závěr

Ačkoliv o možnosti nechat si sepsat notářský zápis se svolením k vykonatelnosti příliš mnoho lidí neví, představuje tento institut praktický nástroj, pomocí něhož lze dosáhnout rychlejšího vystěhování nájemce, který odmítá nemovitost vyklidit. Po uplynutí doby trvání nájmu a doby plnění, ve které se nájemce zavázal nemovitost vyklidit, se totiž notářský zápis stává exekučním titulem. To znamená, že exekutor může zahájit exekuci, aniž by jí muselo předcházet standardní soudní řízení. Nájemce je tak v tomto případě možné vystěhovat mnohem rychleji, než pokud by muselo proběhnout soudní řízení, které může trvat několik měsíců i déle.

Za nevýhodu notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti lze považovat vyšší vstupní náklady, neboť odměna notáře v tomto případě činí 3.000 Kč (bez DPH), což nemusí být každý pronajímatel ochoten uhradit. 

Informace k článku jsou platné k datu vydání.