Nájem vs. podnájem bytu – víte, jaké jsou hlavní rozdíly?

Co je to podnájem?

Podle zákona se podnájmem rozumí situace, kdy nájemce (úplatně) zřídí užívací právo třetí osobě (podnájemci). Jedná se tak o právní vztah mezi nájemcem a podnájemcem. Ke vzniku právního vztahu mezi pronajímatelem a podnájemcem zde nedochází. V případě že byt pronajme někomu jinému jeho vlastník, nejedná se o podnájem, ale vždy o nájem.

Vzhledem k tomu, že podnájemní vztah se odvozuje od nájemního vztahu, zákon stanoví, že podnájem skončí vždy nejpozději s nájmem.

Hlavní rozdíly mezi nájmem a podnájmem

Zde jsou hlavní rozdíly, v nichž se oba uvedené instituty odlišují.

1. Trvalý pobyt

K ohlášení změny místa trvalého pobytu potřebuje podnájemce souhlas vlastníka nemovitosti, který musí být navíc písemný a úředně ověřený. K tomuto souhlasu pak musí přiložit také podnájemní smlouvu.

Nájemce oproti tomu souhlas vlastníka nemovitosti nepotřebuje. Stačí, pokud ohlašovně doloží oprávněnost užívání bytu (předložením nájemní smlouvy).

2. Výpověď

K tomu, aby mohl nájemce dostat výpověď, je v zásadě vždy nutné, aby existoval výpovědní důvod. Tyto výpovědní důvody jsou taxativně uvedené v občanském zákoníku.

V případě podnájmu však zákon žádné výpovědní důvody neuvádí. Nájemce a podnájemce se tak mohou dohodnout i na jiných výpovědních důvodech než těch, které jsou v zákoně uvedené pro případ nájmu. Stejně tak se mohou dohodnout na různé délce výpovědní doby.

I v případě, kdy má nájem skončit na základě výpovědi, je třeba mít na paměti pravidlo o tom, že podnájem skončí vždy nejpozději s nájmem.

Pokud tak například nájemce dostane výpověď, nemůže podnájem trvat déle než nájem – a to ani tehdy, je-li to ujednáno v podnájemní smlouvě.

V souladu se zákonem má však nájemce povinnost informovat podnájemce o tom, že nájem bude končit. Měl by především uvést den skončení nájmu, příp. také délku výpovědní doby a počátek jejího běhu.

3. Chov zvířat

K velmi často diskutovaným patří otázka, zda může pronajímatel zakázat nájemci chov zvířat v bytě. Právní úprava v občanském zákoníku je však v současné době jednoznačná a platí, že všeobecný zákaz chovu zvířat v bytě není možný.

V případě, že by takové ujednání bylo součástí nájemní smlouvy, jednalo by se o ujednání, které zkracuje nájemcova práva a hledělo by se na něj, jako by ve smlouvě vůbec nebylo obsažené. To, že součástí nájemní smlouvy nemůže být paušální zákaz chovu zvířat, však nelze vykládat tak, že jakýkoliv chov zvířat v bytě lze považovat za dovolený.

Podle zákona je chov zvířat v bytě dovolený tehdy, nebude-li působit pronajímateli či ostatním obyvatelům domu obtíže, které jsou nepřiměřené poměrům v domě.

V případě podnájmu je však situace odlišná a nájemce může podnájemci chov zvířat v podnájemní smlouvě zakázat.

4. Odpovědnost za škody

Způsobí-li podnájemce v bytě škody, je důležité si uvědomit, že za tyto škody bude stále odpovídat nájemce. Tato osoba totiž i nadále zůstává smluvním partnerem pronajímatele. Poté, co nájemce nahradí pronajímateli škodu způsobenou podnájemcem, může se nájemce domáhat její náhrady po podnájemci.

5. Přechod nájmu či podnájmu

Podle zákona platí, že smrtí nájemce nedochází k automatickému zániku nájemního vztahu. Naopak nájem v takovém případě přechází na členy nájemcovy domácnosti, resp. nájemcovy dědice. 

Vzhledem k tomu, že v případě podnájmu zákon žádná ustanovení o přechodu podnájmu na členy podnájemcovy domácnosti, resp. dědice neobsahuje, lze vyjít z toho, že podnájem skončí spolu se smrtí podnájemce.

Rada D.A.S. na závěr

Závěrem lze doporučit, aby si osoby hledající bydlení pečlivě prostudovaly smlouvu, kterou dostanou k podpisu. Ačkoliv to tak nemusí na první pohled vypadat, mezi nájmem a podnájmem existují velké rozdíly.

V praxi navíc často dochází k využívání podnájemních smluv k obcházení ustanovení, které zákon stanoví na ochranu nájemce. Typickým takovým případem je situace, kdy je byt pronajatý příbuznému pronajímatele, který následně byt podnajímá třetí osobě. 

Institut podnájmu podle našeho názoru spíše doporučit nelze. Podnájem se (na rozdíl od nájmu) vyznačuje nižší mírou ochrany podnájemce, přičemž jeho existence a trvání jsou do velké míry závislé na vůli nájemce.