Běžná údržba a drobné opravy v bytě

Nájem bytu má svá specifika a jedním z nich je, že některé opravy či údržbu hradíte přímo vy jako nájemce bytu. Pojďme si tedy povědět, které to jsou a jak se věci vlastně mají.

V případě, že dojde ke sporu mezi vámi a pronajímatelem ohledně toho, kdo co má platit a kdo má provést jakou opravu v bytě, je nutné se nejprve podívat do nájemní smlouvy. Té byste měli věnovat pozornost při řešení jakéhokoliv problému. Proto klaďte důraz na její pečlivé zpracování už hned při jejím sepisování a podpisu. Smluvní volnost je široká (ale je nutné dbát mantinelů stanovených zákonem k ochraně nájemce) a je pravděpodobné, že základní rámec problému bude řešen zde – tedy bude zde uvedeno, kdo jaké opravy provádí, nebo jestli jste se vy, jako nájemce, nebo pronajímatel, zavázali k něčemu nad rámec zákona atp. Uvádíme však, že je možné se odchýlit pouze ve prospěch nájemce.

Co když nájemní smlouva o opravách a údržbě vůbec nemluví?

V takovém případě je třeba se řídit občanským zákoníkem a nařízením vlády. V § 2257 občanského zákoníku je uvedeno, že pronajímatel má po dobu nájmu byt a dům udržovat ve stavu způsobilém k užívání. Vy jako nájemce pak provádíte a hradíte běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Pronajímatel tedy musí udržovat byt v takovém stavu, abyste jej mohli nerušeně užívat. Jak vyplývá ze zákona, jako nájemce provádíte a hradíte běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Odpověď na otázku, co se pod těmito pojmy přesně skrývá, je nutné hledat v nařízení vlády:

• Běžnou údržbou se myslí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Je tím myšleno především výmalba, oprava omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v tipech k tomuto článku pod bodem 8. a dále pak kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

• Drobné opravy je možné vymezit buď věcně nebo podle výše nákladů. Současně se vztahují k bytu a jeho vnitřnímu vybavení, které je ve vlastnictví pronajímatele. Za drobné opravy se tedy považují opravy vrchních částí podlah a podlahových krytin, výměny zámků, vypínačů, zásuvek, výměny žárovek, opravy a certifikace bytových měřidel (například pro rozdělování nákladů na vytápění a vodoměrů pro teplou a studenou vodu), digestoří. Také to jsou opravy sprch, umyvadel, výlevek atp. Úplný výčet toho, co jsou drobné opravy, najdete v tipech k článku.

V případě, že příslušná drobná oprava bytu není výslovně uvedena ve zmíněném výčtu a náklady na její opravy nepřesáhnou 1.000 Kč, ponesete náklady vy jako nájemce. Jiné, než drobné opravy a drobné opravy těch částí bytu a jeho vybavení, které nejsou výslovně uvedeny v nařízení vlády a náklady na jejich opravu přesáhnou 1.000 Kč, jdou k tíži pronajímatele. Do výše nákladů na opravu se ale nezapočítávají náklady na dopravu apod.

Jak je to s revizí ohřívače vody?

Často se v nájemních sporech řeší, kdo je povinen nést náklady na revizi ohřívače vody, například bojleru, pokud tuto otázku výslovně neřeší nájemní smlouva. Jedná se o běžnou údržbu a nesete náklad vy jako nájemce nebo je to náklad, který by měl nést již pronajímatel?

Na tuto otázku opět přináší odpověď nařízení vlády, podle kterého se jedná o náklad, který souvisí s běžnou údržbou bytu, a tedy byste jel měli nést vy jako nájemce. Pronajímatel se však může v nájemní smlouvě zavázat, že tento náklad ponese on.

Shrnutí:

Při řešení nákladů na opravy či údržbu je nutné nejprve nahlédnout do nájemní smlouvy. Pokud smlouva vzniklý problém neřeší nebo jej řeší nedostatečně, je na místě, pokud není jiná domluva mezi smluvními stranami, využít ustanovení zákona nebo jeho provádějících předpisů. Výčet toho, co se považuje za drobnou opravu, vám přinášíme v tipech k tomuto článku.