Chcete prodat byt, ve kterém máte nájemce? Na tyto věci si dávejte pozor

Chcete prodat byt, ve kterém máte nájemníka, a nevíte, jak na to?

I v době trvání nájemního vztahu můžete svůj byt prodat. V takovém rozhodnutí vám nikdo bránit nemůže. Před samotným prodejem tento krok ale důkladně zvažte. Zájemcům o koupi totiž nemusí nájemce vyhovovat a vy budete muset řešit, co s ním.

Jak vyřešit problém s nájemcem ještě před převodem bytu?

I když ze zákona pro vás nevyplývá žádná povinnost informovat nájemníka o plánovaném prodeji bytu, je vždy korektní nájemce dopředu na prodej bytu upozornit a domluvit se s ním na dalším postupu. Ideální variantou je dohodnout se ještě před samotným prodejem o ukončení nájmu, ideálně dohodou nebo uplynutím sjednané doby nájmu (v případě nájmu na dobu určitou), popř. bude nutné nájem vypovědět podle ujednání stávající nájemní smlouvy.

Co když problém s nájemníkem před převodem bytu nevyřešíte?

Pokud byste se s nájemcem nedohodli, dojde spolu s převodem bytu i k „převodu nájemníka“. Podle občanského zákoníku totiž pla​tí, že​ pokud byl pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel ani nový vlastník bytu právo takový nájem vypovědět jen proto, že došlo ke změně vlastnictví. Mějte na paměti, že i kdybyste v nájemní nebo jiné smlouvě takové ustanovení měli výslovně sjednané, půjde o ujednání právně nicotné (neplatné).

Co se stane s původní nájemní smlouvou?

V případě, že dojde k převodu bytu včetně nájemníka, musí jakékoliv změny týkající se nájemní smlouvy už vyjednávat sám nový vlastník. Podle zákona totiž platí, že pokud se změní vlastník věci (typicky na základě kupní smlouvy), přechází práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. To znamená, že nájemní smlouva trvá i nadále za sjednaných podmínek, pouze dochází ke změně na straně pronajímatele.

Nový vlastník pak musí jakékoliv změny týkající se nájemní smlouvy řešit sám. Pro něho jsou závazná veškerá ujednání původní nájemní smlouvy, vyjma ujednání o jeho povinnostech, které jdou nad rámec zákona. Jde o případy, kdy pronajímateli vznikla určitá povinnost pouze na základě ujednání s nájemcem, nikoliv na základě zákona. Konkrétně může jít například o:

• souhlas s podnájmem,
• souhlas se změnou na věci,
• jakékoli smluvní odchylky od dispozitivních ustanovení v neprospěch pronajímatele (např. že bude provádět běžnou údržbu bytu…).

Aplikace tohoto pravidla je vyloučena pouze v případě, že nový vlastník o takových ujednáních (nad rámec zákona) věděl.  

I případné vypovězení nájmu si již zařizuje nový vlastník, který je omezen výpovědními důvody a lhůtami, které jsou sjednány v nájemní smlouvě, přestože ji sám původně neuzavíral, a občanským zákoníkem pro důvody, které jsou jasně  dané zákonem. Změny smlouvy tak může dosáhnout jedině dodatky ke smlouvě​​​​​​​, za podmínky oboustranného souhlasu.