Co je dobré vědět, když chcete bydlet v nájmu

Současný občanský zákoník chrání nájemce více než pronajímatele. Tato skutečnost se projevuje např. i v tom, že nájemní smlouva nesmí obsahovat žádná ustanovení, jež by zkracovala nájemcova práva, která mu zákon přiznává. Pokud je nájemní smlouva obsahuje, v případě sporu by se k nim nepřihlíželo a byla by soudem považována za neplatná. Současně také není možné, aby po vás pronajímtel požadoval smluvní pokuty, popř. splnění jiné povinnosti, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. 

Nájemné a ostatní služby 

Smlouva o nájmu musí být uzavřena písemně. Pokud tomu tak není, pronajímatel vůči vám jakožto nájemci nemůže namítnout neplatnost smlouvy z tohoto důvodu. Dokonce jestliže užíváte byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, byť bez jakékoliv nájemní smlouvy, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

V nájemní smlouvě ideálně stanovte nájemné pevnou částkou. Pokud není uvedeno jinak, má se za to, že uvedená částka je měsíční výše nájemného. Pronajímatel může do smlouvy zakotvit každoroční zvyšování nájemného či naopak jeho zvyšování vyloučit. 

Dohodněte si také ve smlouvě, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. Jestliže tato dohoda chybí, pak musí pronajímatel ze zákona zajistit nezbytné služby, a to dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Pokud se v nájemní smlouvě nedohodnete jinak, platíte dle zákona v pozici nájemce nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, a to nejpozději do pátého dne příslušného platebního období. Společně s nájemným platíte také zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.

Nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období můžete pronajímatele požádat o nahlédnutí do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok vč. dokladů k tomu patřících. Současně si z nich můžete pořídit výpisy, opisy nebo kopie. Nejpozději do 3 měsíců po uplynutí uvedené lhůty 4 měsíců by vám měl pronajímatel vrátit případný přeplatek, nebo vy jemu zaplatit vzniklý nedoplatek. Lhůtu si však můžete dohodnout i jinou.

Jistota (lidově stále často označována jako kauce)

Mezi stranami nemusí být jistota sjednána, byť pronajímatelé ji často vyžadují pro případ, že by nájemce neplatil nájemné nebo byt zničil. Je dobré vědět, že daná částka nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud je při skončení nájmu vše v pořádku, měl by vám pronajímatel ze zákona vrátit uhrazenou jistotu spolu s úroky nejméně ve výši zákonné sazby, a to za dobu od jejího poskytnutí až do doby jejího vrácení nájemci. Pro předejití budoucích sporů ohledně výše úroku, lze jedině doporučit uvedení jeho výše přímo do smlouvy. Samozřejmě na druhou stranu si může pronajímatel z částky odečíst to, co mu z nájmu dlužíte.

Jak je to v základu s údržbami, opravami atd.?

Jako nájemce jste povinni provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Co je běžnou údržbou bytu a drobnou opravou související s užíváním bytu blíže specifikuje nařízení vlády 308/2015 Sb. Stejně tak uvádí finanční hranice nákladů, jež jste co by nájemce povinni hradit.

Při zjištění vady nebo poškození v bytě, které je nutné bez prodlení odstranit, toto ihned oznamte pronajímateli. Jiné vady a poškození bytu, které brání obvyklému bydlení, jste pak povinni pronajímateli sdělit bez zbytečného odkladu. Pokud se jedná o podstatné poškození či vadu a pronajímatel ji v přiměřené lhůtě řádně neodstraní, můžete poškození či vadu odstranit sami a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popř. slevu z nájemného.

A co zvířata, návštěvy apod.?

Ze zákona můžete chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Souhlas pronajímatele k tomu nepotřebujete. Na druhou stranu, pokud vyvolá chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, měli byste tyto náklady uhradit.

Ve své domácnosti můžete přijímat na návštěvu kohokoli. Pokud však přijmete nového člena domácnosti, musíte tuto skutečnost oznámit pronajímateli nejpozději do dvou měsíců, co změna nastala. Pokud tak neučiníte, závažně tím porušíte svou povinnost a pronajímatel vám může nájem vypovědět. Pronajímatel si navíc může v nájemní smlouvě vyhradit, že pokud nepůjde o osobu blízkou, musí s novým členem domácnosti písemně souhlasit. Pronajímatel také může požadovat, aby s vámi žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Pokud v bytě trvale bydlíte, nepotřebujete souhlas pronajímatele s tím, abyste dali část bytu do podnájmu třetí osobě. V ostatních případech pro podnájem písemný souhlas pronajímatele potřebujete.

Co se týče často diskutovaného kouření v bytě, k tomuto se zákon blíže nevyjadřuje, a proto záleží na tom, jak se s pronajímatelem v nájemní smlouvě dohodnete.

Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt, můžete v bytě i pracovat nebo podnikat.

Povinností a práv, která se týkají nájemního vztahu, je mezi nájemcem a pronajímatelem ještě mnohem více, než zde uvádíme. Proto pokud se vám na uzavírané nájemní smlouvě něco nezdá, je vhodné si ji nechat zkontrolovat také právníkem. Už proto, že se často stane, že pronajímatel má smlouvu nachystanou od svého právníka nebo realitní kanceláře a tato smlouva vyznívá hodně jednostranně v jeho prospěch.