Předkupní právo – v jakých případech zůstalo zachováno?

Jaké druhy předkupního práva existují?

V závislosti na tom, jakým způsobem předkupní právo vzniklo, můžeme rozlišit dva druhy předkupního práva. Pokud byla důvodem vzniku předkupního práva smlouva, mluvíme o tzv. smluvním překupním právu. Je-li právním důvodem vzniku sám zákon, mluvíme o tzv. zákonném předkupním právu.

V jakých případech existuje zákonné předkupní právo?

1. Spoluvlastnictví založené neovlivnitelnou právní skutečností

Předně je třeba uvést, že v případě spoluvlastnictví nyní neexistuje tak široce koncipované předkupní právo, jako tomu bylo před novelou občanského zákoníku z července 2020.

Pro existenci předkupního práva musí být podle aktuálně platné a účinné právní úpravy splněny následující podmínky:

• spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti (např. závětí) či jinou právní skutečností (např. pokud spoluvlastnictví vzniklo na základě rozhodnutí soudu). A to tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit;
• některý ze spoluvlastníků převádí svůj podíl;
• neuplynula doba delší než 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví;
• spoluvlastník nepřevádí svůj podíl jinému spoluvlastníkovi, manželu, sourozenci či příbuznému v řadě přímé.

Zákon pak výslovně stanoví, že předkupní právo bude existovat nejen v případě úplatného převodu spoluvlastnického podílu (např. koupí), ale i v případech převodů bezúplatných (např. darováním). V takovém případě mají spoluvlastníci právo vykoupit podíl za obvyklou cenu.

2. Předkupní právo vlastníka pozemku

Podle zákona má vlastník pozemku, na kterém je zřízena stavba, která není součástí tohoto pozemku (tj. je zde rozdílný vlastník pozemku a stavby), předkupní právo k této stavbě.

Obdobné právo zákon garantuje vlastníkovi stavby. Tento vlastník má předkupní právo k pozemku, na kterém stavba stojí.

Jak je patrné, předkupní právo vlastníka pozemku není ve srovnání s předkupním právem spoluvlastníka (viz bod 1.) zatíženo žádnými podmínkami. Zejména zde pak není podmínka, že neuplynula lhůta 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví.  

3. Předkupní právo nájemce k jednotce

V souladu se zákonem má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. A to za předpokladu, že jednotka vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku.

Oprávněnou osobou je tak v tomto případě nájemce. A to pokud jednotka, jejímž je nájemcem, je ve vlastnictví osoby, jejíž vlastnické právo vzniklo přeměnou jejího dosavadního vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek.

Jak předkupní právo funguje v praxi?

V případě, že existuje předkupní právo (ať už smluvní či zákonné), vzniká prodávajícímu povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).

Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi se aktivuje v okamžiku uzavření smlouvy s koupěchtivým.

V praxi se postupuje tak, že prodávající učiní nabídku předkupníkovi, a to ohlášením všech podmínek. Při této nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy, kterou prodávající (již předtím) uzavřel s koupěchtivým.

Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za stejných podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.

Co se týče splatnosti kupní ceny, je stanovená na 3 měsíce. Přičemž podstatné je, aby předkupník kupní cenu v uvedené lhůtě skutečně zaplatil. Pokud by se tak nestalo, jeho předkupní právo by zaniklo.

Závěr

Závěrem lze uvést, že předkupní právo je v současné době zachováno jen v omezeném okruhu případů. Zejména je nutné upozornit na to, že v případě spoluvlastníků již neplatí široce vymezené předkupní právo, které bylo v občanském zákoníku upraveno v období od 1. ledna 2018 do 1. července 2020.

Představte si situaci, kdy například vlastníte ideální polovinu rodinného domu a druhá polovina domu je vlastněna jiným spoluvlastníkem. Pokud se tento druhý spoluvlastník rozhodne svůj spoluvlastnický podíl prodat, předkupní právo vám zásadně nesvědčí. Tento spoluvlastník může se svým spoluvlastnickým podílem nakládat jakkoliv – tedy jej např. prodat, darovat apod.