Kupní smlouva je nejdůležitějším dokumentem v procesu prodeje či koupě nemovitosti. Jaké nezbytné základní náležitosti by kupní smlouva měla obsahovat?

Kupní smlouva na nemovitost by měla být vždy postavena tak, aby poskytovala ochranu a stanovila práva pro případ, že protistrana nebude řádně plnit své povinnosti. Kupní smlouva by měla obsahovat obecné náležitosti koupě ve smyslu ustanovení § 2079 a násl., zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „OZ“), ale zároveň by měla také reflektovat nezbytná specifika koupě nemovité věci, které vyžaduje ustanovení § 2128 a násl. OZ.

Při prodeji a koupi nemovitosti OZ vyžaduje primárně písemnou formu. Mezi nezbytné zákonné náležitosti kupní smlouvy nemovitosti patří označení smluvních stran, které se účastní procesu prodeje/koupě nemovitosti, tedy kupující a prodávající. Další nutné náležitosti smlouvy tvoří identifikace nemovitosti, která je předmětem koupě, určení kupní ceny a termín jejího uhrazení. Je nezbytné, aby zmíněné náležitosti kupní smlouva vždy obsahovala.

Identifikace nemovitosti

Nemovitost je zapotřebí pro účely zápisu do katastru nemovitostí správně identifikovat (popsat). To platí zejména při prodeji bytových jednotek, neboť úprava bytových jednotek se řídí dvěma odlišnými právními úpravami, a to zákonem o vlastnictví bytů a OZ. Z právního hlediska je však toto odlišení důležité, protože na každou z jednotek bude v určitých otázkách dopadat jiný právní režim. Proto je vždy nutné vědět, podle jakého právního předpisu je jednotka v kupní smlouvě vymezena, neboť pak může dojít k tomu, že katastr nemovitostí návrh na vklad zamítne, nebo se stane, že bude převedena jen část nemovitosti.

Určení kupní ceny a specifikace platebních podmínek

Jak již bylo řečeno, jednou z podstatných náležitostí kupní smlouvy je určení kupní ceny a specifikace platebních podmínek. Z důvodu právní jistoty je vždy vhodné určit cenu zcela jasně, tedy uvést konkrétní částku. Důležité je také do smlouvy zakotvit, jak a kdy bude kupní cena uhrazena – hotově, nebo převodem na bankovní účet. Pokud bude cena hrazena hotově (při podpisu smlouvy nebo při předání věci) je nutné mít na zřeteli zákonný limit pro uskutečňování plateb v hotovosti, který činí 270.000,- Kč.

V případě prodeje/koupě nemovitostí se nejčastěji uplatní platba převodem na bankovní účet. I s ohledem na vkladové řízení na katastru nemovitostí je vhodné pro účely právní jistoty obou účastníků smlouvy skládat kupní cenu do úschovy (např. advokáta, notáře či banky). Podstatou úschovy je odevzdání kupní ceny uschovateli, který ji vydá oprávněné osobě, tedy obvykle prodávajícímu, až dojde ke splnění dohodnutých podmínek. Tím je obvykle povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího.

V tomto směru je pak nutné do kupní smlouvy správně promítnout posloupnost jednotlivých plateb, to zejména v případech, kdy je část kupní ceny hrazena například prostřednictvím hypotečního úvěru. Neboť pokud se jednotlivé úhrady, ať už z vlastních zdrojů nebo do banky, nestihnou včas, mohou hrozit smluvpokuty či odstoupení od smlouvy.

Další důležitou součástí kupní smlouvy na nemovitou věc je ustanovení o průkazu energetické náročnosti budovy. V případě převodu vlastnického práva k nemovitosti je prodávající povinen kupujícímu předat průkaz energetické náročnosti budovy. Nahradit tuto povinnost lze u koupě bytu, kdy namísto průkazu energetické náročnosti budovy může prodávající kupujícímu předat vyúčtování energií za poslední 3 roky.

Zajišťovací instituty

Do kupní smlouvy je také vhodné zahrnout i různé zajišťovací instituty. Nejčastěji je používána smluvpokuta v případě, že jedna ze stran nedodrží povinnost vyplývající ze smlouvy. Typicky v případě prodlení se zaplacením kupní ceny, s předáním věci nebo v případě, že jedna ze stran uvede nepravdivé údaje. Zakotvit lze i povinnost nahradit skutečné škody, popřípadě zakotvit i možnost od kupní smlouvy odstoupit.

Katastr nemovitostí

Protože k převodu vlastnického práva k nemovité věci je nutný vklad tohoto práva do katastru nemovitostí, je vhodné ve smlouvě upravit i to, jakým způsobem ke vkladu dojde. To znamená, kdo návrh na vklad podá a kdo bude hradit správní poplatek. Jestliže dochází k převodu nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí, k převodu vlastnictví dochází již uzavřením smlouvy.

Předávací protokol

Strany by si měly věci odevzdat primárně ve stavu, v jakém byly tyto v okamžiku uzavření smlouvy. Proto je vhodné v případě prodeje/koupě nemovitosti vždy sepsat předávací protokol. V předávacím protokolu by měl být detailně popsán stav převáděné nemovitosti, vybavení, závady, a především stavy měřidel energií a médií

Kupní smlouvu je samozřejmě nutné podepsat a podpisy ověřit.

Jak vyplývá z výše uvedeného, OZ nepopisuje přesné znění kupní smlouvy a je tedy možné se na její konečné podobě domluvit. I přesto při finálním sepisu kupní smlouvy vždy doporučujeme obrátit se na odborníky.

6 hodnocení

Informace k článku jsou platné k datu vydání.