Zpětná hypotéka: Jak funguje a jaká jsou její rizika

Jak funguje zpětná hypotéka?

Zpětná hypotéka funguje na principu úvěru, který si majitel nemovitosti bere proti hodnotě své nemovitosti. Na rozdíl od klasických hypoték, kde dlužník splácí půjčku postupně, u zpětné hypotéky se úvěr zpravidla splácí až na konci smluvního období (nejčastěji při úmrtí vlastníka nebo prodeji nemovitosti). Nemovitost slouží pouze jako zajištění dluhu z poskytnutého úvěru.

Existují ale také zpětné hypotéky, kdy je nemovitost převedena na úvěrující společnost už při podpisu smlouvy, a osobě čerpající úvěr je zaručeno právo nemovitost nadále užívat.

Majitel nemovitosti v rámci tohoto produktu dostává buď jednorázovou částku, nebo pravidelnou rentu. Přitom zpravidla dál zůstává vlastníkem nemovitosti a může v ní bydlet až do konce svého života, aniž by musel hypotéku pravidelně splácet.  

Jak se na zpětnou hypotéku dívá český právní řád?

Primárně je třeba uvést, že za svého života může každý se svým majetkem nakládat v rámci právního řádu neomezeně. Není dána zákonná hranice věku, od níž musí osoba zohledňovat zájmy nadcházejících dědiců (resp. pokud není např. sepsána dědická smlouva).

V českém právním řádu legální definice termínu zpětná či reverzní hypotéka neexistuje. Není proto v praxi používán jednotně a může zahrnovat řadu různých obchodních modelů. Tím pádem není určená ani zvláštní právní úprava pro tento typ úvěru. 

Vzhledem k množství variací tohoto produktu a absenci výslovné právní úpravy je nezbytné konstatovat, že zákon o spotřebitelském úvěru a ochrana spotřebitele (dle tohoto zákona)  závisí na tom, jak je zpětná hypotéka smluvně koncipovaná. 

Jaká jsou rizika zpětné hypotéky? 

Jelikož zákon tento typ úvěru zvláště neupravuje, nelze se spoléhat ani na zákonem zakotvenou právní ochranu slabší strany. Podmínky jejího poskytnutí nejsou přesně vymezené, a v praxi se proto často liší. O to více by jim zájemci měli věnovat pozornost. Pokud uzavření takové smlouvy zvažujete, doporučujeme důkladně a podrobně pročíst smlouvu a související obchodní podmínky. 

Dále je třeba upozornit, že takový produkt nejspíše nereflektuje tržní hodnotu nemovitosti. Vždy je třeba také zvážit:

• úrokovou sazbu, 
• případné poplatky,
• pokuty,
• skutečnost, zda hodnota nemovitosti je schopna plně pokrýt náklady na uhrazení úvěru. 

• Hodnota nemovitosti nemusí pokrýt dlužnou částku

V některých případech se může stát, že i když poskytovatel úvěru slibuje doživotní rentu výměnou za nemovitost, hodnota nemovitosti nemusí během života majitele stačit na pokrytí dlužné částky může spotřebitele nakonec překvapit, že již za jeho života se může hodnota nemovitosti pro vyrovnání dlužné částky jevit jako nedostatečná a v mnohých případech pak povinnost úhrady dluhu přejde na dědice.  

• Zástavní právo je potřeba zanést do katastru

Pokud podle dané smlouvy zůstanete majitelem nemovitosti, zpravidla se vyžaduje zakotvení zástavního práva do katastru nemovitostí. Jakýkoliv úkon, který se týká bytu či domu v zástavě, se podmiňuje souhlasem věřitele (poskytovatele úvěru). Doporučujeme věnovat pozornost mimo jiné také tomu, kdo má povinnost k zanesení tohoto práva do katastru nemovitostí a úhradě poplatku.  

• Nemovitost je stále potřeba udržovat

Pokud podle dané smlouvy zůstanete majitelem nemovitosti, je třeba také pamatovat, že budete nadále odpovědní za stav a údržbu nemovitosti. Současně však zástavní právo zanesené do katastru může větší stavební úpravy omezovat, na to je třeba si dát také pozor.

• Zpětnou hypotéku nabízí především nebankovní společnosti

Další riziko shledáváme ve skutečnosti, že tímto typem finančního produktu se v tuzemsku dosud zaobírají zejména nebankovní společnosti. 

Závěrem shrnujeme, že zvažujete-li sjednání takové smlouvy, doporučujeme zhodnotit rizika a současně tuto smlouvu konzultovat jak s finančním poradcem, tak s právníkem.