Uvažujete o novém nájemním bydlení? V nájemní smlouvě může být nově možnost sjednání pokuty. Jak vysoká může být tato pokuta a kdy máte povinnost ji zaplatit? Pojďte si přečíst o jejích podmínkách a zákonných limitacích.

Proč byly smluvpokuty zakázány

V případě nájmu bytu vždy platí zvýšená ochrana nájemce, neboť ten je považován za slabší stranu nájemního vztahu. Do začátku července roku 2020 zákon č. 89/2012 Sb.občanský zákoník, v platném znění (dále jen jako „občanský zákoník“), zakazoval, aby nájemní smlouva obsahovala smluvpokuty. Pokud byla mezi nájemcem a pronajímatelem přesto sjednána, z hlediska zákona se k ní nepřihlíželo. Byla považována za neplatnou a nájemce ji tak nemusel hradit.

Smluvpokuty jsou v nájemních smlouvách nyní povoleny

Novelou občanského zákoníku účinnou od 1. července 2020 už tento zákaz neplatí. A tak vedle dosavadních jistot (dříve kaucí), které míří spíše k zajištění dlužného nájemného a jiných služeb a náhrady škody, smluvpokuty mohu mít širší uplatnění.

Novela zákona tedy podstatně změnila ustanovení § 2239 občanského zákoníku, která upravují zakázaná ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem. Není ale potřeba se obávat. Pronajímatel stále musí respektovat zákonná pravidla, a tudíž nemůže do nájemní smlouvy zahrnout libovolnou pokutu bez omezení. I nadále platí zákaz uložení nepřiměřené povinnosti a spolu s tím požadování smluvpokuty za jejich porušení.

Současně jsou upraveny i další meze, ve kterých se smluvpokuta může pohybovat. Pojďme se nyní podívat, jaké výše může smluvpokuta dosáhnout.

Jak vysoká může být smluvpokuta?

Smluvpokuta je institut podobný vrátné jistotě, která bývá v nájemních smlouvách často sjednávána. Nově je jejich sjednání propojeno. To znamená, že je možné sjednat jistotu a smluvpokutu zvlášť, nebo obojí současně. Vše se však řídí podle stanovených pravidel.

Pokud si obě smluvní strany sjednají smluvpokutu, nesmí součet smluvpokuty a vratné jistoty přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Nelze tedy sjednat jistotu ve výši tří měsíčních nájmů, a k tomu ještě sjednat smluvpokutu. Pronajímatel se musí striktně držet tohoto zákonného limitu.

Příklad

Pokud si pronajímatel s nájemcem sjedná v nájemní smlouvě výši měsíčního nájemného 15.000 Kč, pak může požadovat například 30.000 Kč jako jistotu. Jistota a smluvpokuta nesmí dohromady přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, tj. v daném případě 45.000 Kč. Limit, kterého může smluvpokuta v daném případě dosáhnout, je 15.000 Kč. Pokud by šlo o vyšší ujednání, nebude platné – a v případě soudního sporu nebude pokuta přiznána. 

Jinak obecně platí, pokud by ke sporu přece jen došlo, že bude zapotřebí zkoumat, zda je smluvpokuta v konkrétním případě přípustná a zda je v přiměřené výši (s ohledem k porušení povinnosti nájemcem). Přiměřenost se u každého jednotlivého případu posuzuje vždy individuálně.  

317 hodnocení

Informace k článku jsou platné k datu vydání.