Uvažujete o novém nájemním bydlení? V nájemní smlouvě může být nově možnost sjednání pokuty. Jak vysoká může být tato pokuta a kdy máte povinnost ji zaplatit? Pojďte si přečíst o jejích podmínkách a zákonných limitacích.
Proč byly smluvní pokuty zakázány
V případě nájmu bytu vždy platí zvýšená ochrana nájemce, neboť ten je považován za slabší stranu nájemního vztahu. Do začátku července roku 2020 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen jako „občanský zákoník“), zakazoval, aby nájemní smlouva obsahovala smluvní pokuty. Pokud byla mezi nájemcem a pronajímatelem přesto sjednána, z hlediska zákona se k ní nepřihlíželo. Byla považována za neplatnou a nájemce ji tak nemusel hradit.
Smluvní pokuty jsou v nájemních smlouvách nyní povoleny
Novelou občanského zákoníku účinnou od 1. července 2020 už tento zákaz neplatí. A tak vedle dosavadních jistot (dříve kaucí), které míří spíše k zajištění dlužného nájemného a jiných služeb a náhrady škody, smluvní pokuty mohu mít širší uplatnění.
Novela zákona tedy podstatně změnila ustanovení § 2239 občanského zákoníku, která upravují zakázaná ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem. Není ale potřeba se obávat. Pronajímatel stále musí respektovat zákonná pravidla, a tudíž nemůže do nájemní smlouvy zahrnout libovolnou pokutu bez omezení. I nadále platí zákaz uložení nepřiměřené povinnosti a spolu s tím požadování smluvní pokuty za jejich porušení.
Současně jsou upraveny i další meze, ve kterých se smluvní pokuta může pohybovat. Pojďme se nyní podívat, jaké výše může smluvní pokuta dosáhnout.
Jak vysoká může být smluvní pokuta?
Smluvní pokuta je institut podobný vrátné jistotě, která bývá v nájemních smlouvách často sjednávána. Nově je jejich sjednání propojeno. To znamená, že je možné sjednat jistotu a smluvní pokutu zvlášť, nebo obojí současně. Vše se však řídí podle stanovených pravidel.
Pokud si obě smluvní strany sjednají smluvní pokutu, nesmí součet smluvní pokuty a vratné jistoty přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Nelze tedy sjednat jistotu ve výši tří měsíčních nájmů, a k tomu ještě sjednat smluvní pokutu. Pronajímatel se musí striktně držet tohoto zákonného limitu.
Příklad
Pokud si pronajímatel s nájemcem sjedná v nájemní smlouvě výši měsíčního nájemného 15.000 Kč, pak může požadovat například 30.000 Kč jako jistotu. Jistota a smluvní pokuta nesmí dohromady přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, tj. v daném případě 45.000 Kč. Limit, kterého může smluvní pokuta v daném případě dosáhnout, je 15.000 Kč. Pokud by šlo o vyšší ujednání, nebude platné – a v případě soudního sporu nebude pokuta přiznána.
Jinak obecně platí, pokud by ke sporu přece jen došlo, že bude zapotřebí zkoumat, zda je smluvní pokuta v konkrétním případě přípustná a zda je v přiměřené výši (s ohledem k porušení povinnosti nájemcem). Přiměřenost se u každého jednotlivého případu posuzuje vždy individuálně.
Informace k článku jsou platné k datu vydání.
