Jste členem bytového družstva, nájemcem družstevního bytu a do budoucna uvažujete o jeho získání do osobního vlastnictví? Přečtěte si, jak to funguje v praxi a jaké povinnosti vás neminou.

Družstvo rozhoduje o tom, zda vám byt umožní převést

Hned na začátek je třeba říct, že v případě úplného splacení anuity družstevního bytu (v praxi se setkáte též s pojmem mimořádná splátka) neexistuje pro družstvo žádná zákonná povinnost převést byt do osobního vlastnictví. Pravidla pro realizaci takového kroku jsou určena ve stanovách a rozhoduje o něm členská schůze.  

Jaké podmínky musíte splnit, aby vám družstvo dovolilo převést byt do osobního vlastnictví

Zákon o obchodních korporacích určuje podmínky převodu vlastnického práva, a to pro družstevní byty, budovy s družstevními byty i zastavěné pozemky, které s nimi věcně souvisí. Klíčovou roli hraje souhlas družstva, který musí:

  1. udělit všichni členové družstva,

  2. být v písemnou formě, 

  3. obsahovat úředně ověřené podpisy. 

Toto ustanovení však neplatí v případě, kdy jde o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví člena družstva, který je zároveň nájemcem v tomtéž bytě. Jinými slovy zákonodárce tato pravidla ponechává na úpravě obsažené ve stanovách družstva.

To platí i v případě nových bytů, které prodávají investoři-developeři, ale již ve zjednodušené formě. Pravidla pro budoucí prodej družstevních bytů jsou totiž rovnou zakomponována ve stanovách (v první fázi se stáváte pouze vlastníkem družstevního podílu a po zaplacení anuity je možné realizovat proces prodeje).

Jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví?

Aby mohlo být rozhodnuto o záměru převodu bytů do osobního vlastnictví, je zapotřebí podat žádost představenstvu bytového družstva. Představenstvo bytového družstva by mělo vaši žádost zpracovat a zařadit ji jako bod k projednání na členské schůzi.

To je vhodné udělat v době, kdy si jste jistí, že budete mít na své straně potřebnou většinu při hlasování na členské schůzi. A nezapomeňme, že družstevní technologické celky či domy jsou financovány hypotečními bankami a na nemovitostech vázne zástavní právo

Pokud by se po převodu části bytů (tedy pokud by některý z družstevníků nesplatil požadovanou anuitu) staly jejich majiteli v domě čtyři různé subjekty (družstvo se považuje za jednoho z nich), mělo by být vytvořeno společenství vlastníků bytových jednotek. Tím by se komplikovala správa takové nemovitosti, a proto stanovy obsahují přísnější podmínky pro přijetí návrhu na převod bytů v rámci členské schůze, aby ideálně byla úplná shoda na převodu, tj. tak říkajíc všichni nebo nikdo.

Vznikne-li totiž prohlášením vlastníka budovy alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň čtyři ve vlastnictví čtyř různých vlastníků, jsou nezbytnou součástí prohlášení též stanovy společenství vlastníků jednotek.

Co dělat, když družstvo rozhodne ve váš prospěch

Krok číslo 1: Vypracování prohlášení vlastníka nemovitosti

Je-li o návrhu rozhodnuto kladně, je zapotřebí vyhotovit prohlášení vlastníka nemovitosti o rozdělení bytového domu na bytové a nebytové jednotky. To je totiž nezbytným podkladem pro převod družstevních bytů do osobního vlastnictví členům družstva.

Prohlášení vlastníka budovy je právním úkonem, jímž vlastník budovy (pozemku) vymezí v předmětné nemovitosti jednotky (v právním slova smyslu). Jedná se buď o:

  • bytové jednotky, 

  • nebo nebytové prostory (např. kanceláře, garáže, ateliéry, dílny atd.)

To se týká také jejich příslušenství a vybavení, s nimiž je spojeno užívání společných částí nemovitosti. Jedná se o právní dokument, na jehož základě dochází k zápisu vlastnického práva k jednotkám (bytovým či nebytovým) do katastru nemovitostí.

Je to způsob, jak rozdělit dosavadní nemovitou věc (pozemek) na jednotky, přičemž je nutné uvést alespoň údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území. Klíčové je samozřejmě zapsat i údaje o jednotce, a to zejména:

- pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,

- určení a popis společných částí s ohledem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze (s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky),

- velikost podílů na společných částech.

Prohlášení musí dále obsahovat informaci o tom, jaká věcná a jiná práva či závazky přechází se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek (nebo na některé z nich).

K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

Vypracování prohlášení vlastníka budovy by tak mělo předcházet zaměření bytů a nebytových prostor.

Info: Jak se definuje jednotka

Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Místo bytu může jednotka zahrnovat též nebytový prostor nebo soubor bytů nebo nebytových prostorů. Jen pro upřesnění dodáme, že jednotka jako taková je věcí nemovitou.

Krok číslo 2: Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí

Po vypracování dokumentu „Prohlášení vlastníka budovy“ se všemi náležitostmi se na základě návrhu k příslušnému katastrálnímu úřadu provede vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, kde je prohlášení uloženo v listinné podobě ve sbírce listin. Do ní může osoba za zákonem daných podmínek nahlédnout a činit si z ní opisy či výpisy.

Katastrální úřad tento návrh přezkoumá a rozhodne o jeho povolení, nebo zamítnutí, popř. o zastavení správního řízení, o čemž katastrální úřad vlastníka vyrozumí.

Krok číslo 3: Vypracování smlouvy o převodu bytové jednotky

Je-li zápis povolen, je možné přistoupit k uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky a následně k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Ve smlouvě o převodu bytové jednotky musí být:

  • přesné označení budovy nebo domu podle údajů v katastru nemovitostí,

  • číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,

  • popis bytu nebo nebytového prostoru a jejich příslušenství, určení jejich podlahové plochy a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru,

  • určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

  • stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

  • označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv,

  • a jaká práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku přecházejí z dosavadního vlastníka domu na vlastníka jednotky.

Proč se na převod družstevního bytu vyplatí najmout právníka

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je zásadním krokem, který vyžaduje značnou obezřetnost a pečlivost ze strany všech zúčastněných subjektů. Proto je vždy vhodné mít možnost obrátit se na odborníky, kteří vám budou ochotni poskytnout svoji asistenci při každém kroku tohoto náročného procesu.

 

140 hodnocení

Informace k článku jsou platné k datu vydání.