Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

Družstvo rozhoduje o tom, zda vám byt umožní převést

Hned na začátek je třeba říct, že v případě úplného splacení anuity družstevního bytu (v praxi se setkáte též s pojmem mimořádná splátka) neexistuje pro družstvo žádná zákonná povinnost převést byt do osobního vlastnictví. Pravidla pro realizaci takového kroku jsou určena ve stanovách a rozhoduje o něm členská schůze.  

Jaké podmínky musíte splnit, aby vám družstvo dovolilo převést byt do osobního vlastnictví

Zákon o obchodních korporacích určuje podmínky převodu vlastnického práva, a to pro družstevní byty, budovy s družstevními byty i zastavěné pozemky, které s nimi věcně souvisí. Klíčovou roli hraje souhlas družstva, který musí:

1. udělit všichni členové družstva,

2. být v písemnou formě, 

3. obsahovat úředně ověřené podpisy. 

Toto ustanovení však neplatí v případě, kdy jde o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví člena družstva, který je zároveň nájemcem v tomtéž bytě. Jinými slovy zákonodárce tato pravidla ponechává na úpravě obsažené ve stanovách družstva.

To platí i v případě nových bytů, které prodávají investoři-developeři, ale již ve zjednodušené formě. Pravidla pro budoucí prodej družstevních bytů jsou totiž rovnou zakomponována ve stanovách (v první fázi se stáváte pouze vlastníkem družstevního podílu a po zaplacení anuity je možné realizovat proces prodeje).

Jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví?

Aby mohlo být rozhodnuto o záměru převodu bytů do osobního vlastnictví, je zapotřebí podat žádost představenstvu bytového družstva. Představenstvo bytového družstva by mělo vaši žádost zpracovat a zařadit ji jako bod k projednání na členské schůzi.

To je vhodné udělat v době, kdy si jste jistí, že budete mít na své straně potřebnou většinu při hlasování na členské schůzi. A nezapomeňme, že družstevní technologické celky či domy jsou financovány hypotečními bankami a na nemovitostech vázne zástavní právo. 

Pokud by se po převodu části bytů (tedy pokud by některý z družstevníků nesplatil požadovanou anuitu) staly jejich majiteli v domě čtyři různé subjekty (družstvo se považuje za jednoho z nich), mělo by být vytvořeno společenství vlastníků bytových jednotek. Tím by se komplikovala správa takové nemovitosti, a proto stanovy obsahují přísnější podmínky pro přijetí návrhu na převod bytů v rámci členské schůze, aby ideálně byla úplná shoda na převodu, tj. tak říkajíc všichni nebo nikdo.

Vznikne-li totiž prohlášením vlastníka budovy alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň čtyři ve vlastnictví čtyř různých vlastníků, jsou nezbytnou součástí prohlášení též stanovy společenství vlastníků jednotek.

Co dělat, když družstvo rozhodne ve váš prospěch

Krok číslo 1: Vypracování prohlášení vlastníka nemovitosti

Je-li o návrhu rozhodnuto kladně, je zapotřebí vyhotovit prohlášení vlastníka nemovitosti o rozdělení bytového domu na bytové a nebytové jednotky. To je totiž nezbytným podkladem pro převod družstevních bytů do osobního vlastnictví členům družstva.

Prohlášení vlastníka budovy je právním úkonem, jímž vlastník budovy (pozemku) vymezí v předmětné nemovitosti jednotky (v právním slova smyslu). Jedná se buď o:

• bytové jednotky, 

• nebo nebytové prostory (např. kanceláře, garáže, ateliéry, dílny atd.)

To se týká také jejich příslušenství a vybavení, s nimiž je spojeno užívání společných částí nemovitosti. Jedná se o právní dokument, na jehož základě dochází k zápisu vlastnického práva k jednotkám (bytovým či nebytovým) do katastru nemovitostí.

Je to způsob, jak rozdělit dosavadní nemovitou věc (pozemek) na jednotky, přičemž je nutné uvést alespoň údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území. Klíčové je samozřejmě zapsat i údaje o jednotce, a to zejména:

- pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,

- určení a popis společných částí s ohledem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze (s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky),

- velikost podílů na společných částech.

Prohlášení musí dále obsahovat informaci o tom, jaká věcná a jiná práva či závazky přechází se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek (nebo na některé z nich).

K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

Vypracování prohlášení vlastníka budovy by tak mělo předcházet zaměření bytů a nebytových prostor.

Info: Jak se definuje jednotka

Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Místo bytu může jednotka zahrnovat též nebytový prostor nebo soubor bytů nebo nebytových prostorů. Jen pro upřesnění dodáme, že jednotka jako taková je věcí nemovitou.

Krok číslo 2: Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí

Po vypracování dokumentu „Prohlášení vlastníka budovy“ se všemi náležitostmi se na základě návrhu k příslušnému katastrálnímu úřadu provede vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, kde je prohlášení uloženo v listinné podobě ve sbírce listin. Do ní může osoba za zákonem daných podmínek nahlédnout a činit si z ní opisy či výpisy.

Katastrální úřad tento návrh přezkoumá a rozhodne o jeho povolení, nebo zamítnutí, popř. o zastavení správního řízení, o čemž katastrální úřad vlastníka vyrozumí.

Krok číslo 3: Vypracování smlouvy o převodu bytové jednotky

Je-li zápis povolen, je možné přistoupit k uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky a následně k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Ve smlouvě o převodu bytové jednotky musí být:

• přesné označení budovy nebo domu podle údajů v katastru nemovitostí,

• číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,

• popis bytu nebo nebytového prostoru a jejich příslušenství, určení jejich podlahové plochy a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru,

• určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

• stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

• označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv,

• a jaká práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku přecházejí z dosavadního vlastníka domu na vlastníka jednotky.

Proč se na převod družstevního bytu vyplatí najmout právníka

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je zásadním krokem, který vyžaduje značnou obezřetnost a pečlivost ze strany všech zúčastněných subjektů. Proto je vždy vhodné mít možnost obrátit se na odborníky, kteří vám budou ochotni poskytnout svoji asistenci při každém kroku tohoto náročného procesu.