V tomto článku bychom se chtěli zaměřit na tzv. privatizační bytová družstva, na něž se výlučně vztahuje právní úprava ZOK, nikoliv dřívější právní předpisy, kdy jedním z posledních rozsáhlejších byl obchodní zákoník.

Co je družstvo

Družstvo je, podle zákonu o obchodních korporacích, definováno jako společenství neuzavřeného počtu osob, které je založené za účelem vzájemné podpory a spolupráce svých členů. V případě bytových družstev je hlavním aspektem zajišťování bytových potřeb jeho členů, čímž je míněno bydlení ve formě uzavření nájemní smlouvy a dalších potřeb, které s tím úzce souvisí. Předmět činnosti bytového družstva je de facto téměř totožný s účelem jeho založení – uspokojování bytových potřeb jeho členů.

Právní úprava bytových družstev

V současné době je právní úprava bytových družstev upravena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech – zákon o obchodních korporacích, dále jen „ZOK“ a otázky nájmu družstevního bytu v novém občanském zákoníku, zákonu č. 89/2012 Sb., „NOZ“.  

Kdo může být členem družstva

Bytová družstva byla založena z důvodu prodeje celého bytového domu, který byl původně součástí obecního bytového fondu. Členy bytového družstva se tak stali stávající nájemci bytů či osoby, na které následně původní člen družstva převedl svá členská práva, nebo ze zákona došlo k přechodu družstevního podílu.

Člen družstva se stává vlastníkem družstevního podílu tím, že převezme a následně splní vkladovou povinnost, kterou určí stanovy bytového družstva. Touto osobou se může stát jak fyzická, tak právnická osoba. Členství právnické osoby může být však stanovami vyloučeno či omezeno.

Jak je to s podílem v bytovém družstvu u manželů

Manželé, jejichž podíl v bytovém družstvu náleží do společného jmění manželů (vyjma např. nabytí darem, děděním…), se ze zákona stávají společnými členy bytového družstva. Práva a povinnosti spojená s členstvím v bytovém družstvu jim náleží společně a nerozdílně. Navenek však vystupují jako jeden celek, tudíž mají při hlasování na členské schůzi jeden hlas.

Je-li jeden z manželů výlučným členem bytového družstva, mají oba manželé společné nájemní právo k družstevnímu bytu.

Práva a povinnosti členů bytového družstva

Člen družstva má právo zejména:

  1. volit a být volen do orgánů družstva,
  2. účastnit se řízení a rozhodování v družstvu,
  3. podílet se na výhodách poskytovaných družstvem.

Člen družstva má nicméně povinnost dodržovat stanovy a rozhodnutí orgánů družstva.

V případě bytového družstva má člen právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou, na jehož pořízení se on nebo jeho právní předchůdce podílel dalším členským vkladem. Dále musí splnit ostatní podmínky podle ZOK a stanov.  

Podmínky pro uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu podle ZOK, NOZ nebo stanov se vztahují také na členy, jejichž členství v bytovém družstvu vzniklo převodem družstevního podílu.

Stanovy bytového družstva pak určují rozsah běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním družstevního bytu a okolnosti, za nichž lze stavebně upravovat družstevní byt a dům.

Jak to je s platbou nájemného

Členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady vzniklé při správě těchto družstevních bytů – například náklady na opravy, modernizace a rekonstrukce domu, příspěvky na opravy a investice družstevních bytů (fond oprav a v rozšířeném slova smyslu i náklady na pořízení bytu zajištěné investičním úvěrem, pokud nebyly do vzniku nájmu uhrazeny).

Výše nájemného je tak stanovena pouze v omezeném rozsahu, jelikož vztah mezi bytovým družstvem a jeho členem není tradičním vztahem mezi pronajímatelem a nájemcem, kde se vychází z tržního nájemného.

Co je družstevní podíl

Družstevní podíl je movitou věcí, která je volně převoditelná. To znamená, že tuto úpravu stanovenou zákonem nelze nijak omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí člena do bytového družstva (např. bezúhonnost, včetně majetkové, cizinci, právnické osoby apod.).

Pozor, mluvíme zde o převodu družstevního podílu, nikoliv převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. K této problematice se vrátíme samostatně v některém z našich dalších článků.

Jak probíhá převod družstevního podílu

Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených.

Spolu s tím se převádí všechny dluhy převodce vůči bytovému družstvu a dluhy bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami. Zjednodušeně řečeno, na místo dosavadního družstevního nájemce nastupuje nový nabyvatel členského podílu. Existují-li dluhy převodce spojené s družstevním podílem (tedy i nájmem či nesplaceným členským vkladem), pak jsou převedeny a přecházejí na nového člena družstva.

O převodu družstevního podílu se mezi nastávajícím nabyvatelem a původním členem sepisuje smlouva, do které je možné zahrnout finanční vyrovnání. Právní účinky nastávají dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu bytovému družstvu.

Jak probíhá přechod družstevního podílu

Dalším způsobem změny členství je tzv. přechod družstevního podílu v bytovém družstvu, který nastává v případě úmrtí člena družstva. Podíl tak přechází na dědice, který se stává členem družstva a nájemcem družstevního bytu, aniž by musel uzavírat s družstvem novou nájemní smlouvu.

Družstevní podíl, který byl ve společném jmění manželů, přechází na pozůstalého manžela, přičemž se k této skutečnosti přihlédne při vypořádání dědictví, protože získal určitou majetkovou hodnotu.

Spoluvlastnictví družstevního podílu

A v neposlední řadě je třeba zmínit tzv. spoluvlastnictví družstevního podílu, kdy družstevní podíl představuje věc, a tudíž dle NOZ může být předmětem spoluvlastnictví. ZOK však umožňuje, aby stanovy družstva spoluvlastnictví družstevního podílu vyloučily. Pokud družstvo tak ve stanovách neučiní, stávají se spoluvlastníci společnými členy a podíl vůči družstvu spravuje správce společné věci, kterého si určí a který pak vystupuje vůči družstvu (může jím být pouze jeden).  

208 hodnocení

Informace k článku jsou platné k datu vydání.