Jste spoluvlastníkem určité věci a nesouhlasíte s rozhodnutím dalších vlastníků? Přinášíme vám návod, co v takové situaci dělat a jak se bránit. Zároveň se dozvíte i základní informace o režimech správy: běžná, mimořádná a správa zvlášť významné záležitosti.
Co je spoluvlastnictví?
Spoluvlastnictví je právním institutem, na jehož základě může více osob mít vlastnické právo k téže věci. Pokud dojde k manipulaci s touto věcí, je potřeba, aby se mezi sebou spoluvlastníci domluvili. Jelikož každý z nich může mít rozdílné představy o osudu společné věci, občanský zákoník upravuje způsoby správy věci, pokud se spoluvlastníci nedohodnou jednomyslně.
Právo na rozhodování o správě věci
V rámci podílového spoluvlastnictví má každý spoluvlastník vlastní podíl na věci, přičemž podíly mohou být různě veliké. Se svým podílem si každý spoluvlastník může nakládat dle své vůle, nicméně je omezen právy ostatních spoluvlastníků. Samotná velikost podílu pak určuje, jak velkou mírou může spoluvlastník ovlivnit rozhodování o společné věci.
Jedním z nejdůležitějších práv, které vyplývají z vlastnictví podílu na věci, je právo podílet se na rozhodování o správě věci. Spoluvlastníci by měli svého práva využívat, neboť v případě přijetí určitého rozhodnutí jsou jím vázání všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně (tedy i v případě, že spoluvlastník byl proti přijetí určitého rozhodnutí, je pak z práv a povinností vázán). U správy společné věci je pak nutné rozlišovat tři režimy, a to:
- běžnou správu věci,
- mimořádnou správu,
- správu o zvlášť významné záležitosti.
Pro všechny druhy správy jsou pak definovány rozdílné možnosti obrany proti přijatému rozhodnutí, pokud s ním přehlasovaný spoluvlastník nesouhlasí. A to stejné se týká také rozdílných podmínek pro přijetí takovýchto rozhodnutí.
1) Běžná správa
V rámci běžné správy se řeší většina rozhodnutí, která se týkají společné věci. Zejména se jedná o užívání, údržbu a úpravu věci. A to takovou, která nebude mít zásadní význam a bude ji potřeba pravidelně opakovat.
Příklady z praxe:
- výměna pneumatik u auta,
- revizní prohlídka nemovitosti,
- výmalba pokojů,
- natření plotu,
- odstranění některých stromů…
Do běžné správy dále patří i otázky spojené se zajištěním příjmů a výdajů souvisejících s pronájmem společné věci nebo rozhodnutím o investicích do společné věci. Pokud v rámci běžné správy nedojde k dohodě mezi spoluvlastníky, přistupuje se k hlasování, kdy rozhodnutí je přijato většinou hlasů. Přehlasovaný spoluvlastník nemá v případě běžné správy zákonnou možnost rozhodnutí ostatních napadnout.
Spoluvlastník musí být včas informovaný o budoucím rozhodování
Aby byli všichni spoluvlastníci přijatým rozhodnutím ohledně běžné správy vázáni, je důležité, aby o nutnosti rozhodnutí byli nejdříve vyrozuměni. V případě, že o rozhodnutí nebyl spoluvlastník včas vyrozuměn, není rozhodnutím vázán, ale může svůj souhlas udělit dodatečně.
Výjimku z tohoto pravidla tvoří pouze situace, kdy je potřeba jednat okamžitě (zejména se jedná o případy, kdy nejednáním by došlo ke zničení či poškození věci). Opomenutý spoluvlastník se však může bránit, a to do 30 dnů od přijetí rozhodnutí. Má možnost podat návrhu k soudu na určení, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky. Podmínkou vyhovění návrhu soudem však je, že účinky neodkladného rozhodnutí nelze po opomenutém spoluvlastníku spravedlivě požadovat.
2) Mimořádná správa
Do mimořádné správy patří všechna rozhodnutí, která se týkají rozhodování o významných záležitostech. A to zejména rozhodnutí o podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně účelu či o zpracování společné věci.
Příklady z praxe:
- velká a nákladná rekonstrukce nemovitosti, kdy se dostavuje, bourá a přestavuje (oprava střechy, zateplení, celková oprava bytu apod.),
- proměna věci, změna účelu věci, změna způsobu užívání (z administrativní na obytnou a naopak)…
S ohledem na skutečnost, že tato rozhodnutí mají pro všechny spoluvlastníky větší důsledky, je k jejich přijetí potřeba alespoň dvoutřetinová většina hlasů spoluvlastníků. Pokud se nepodaří dosáhnout dvoutřetinové většiny, přičemž však alespoň 1 ze spoluvlastníků se domnívá, že přijetí daného rozhodnutí je nezbytné, může se obrátit na soud, který nutnost přijetí rozhodnutí přezkoumá. Obdobně má přehlasovaný spoluvlastník v případě přijetí sporného rozhodnutí možnost obrátit se na soud do 30 dní ode dne přijetí, aby ve věci rozhodl.
Přehlasovaný spoluvlastník může podat žalobu
Dále má přehlasovaný spoluvlastník rovněž možnost obrátit se na soud s žalobou ke zrušení přijatého rozhodnutí. V rámci této žaloby je však nezbytné, aby přehlasovaný spoluvlastník prokázal, že přijatým rozhodnutím mu hrozí těžká újma (zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu).
V této souvislosti je také nutné uvést, že právo podat tuto žalobu přehlasovaný spoluvlastník ztrácí, pokud se rozhoduje o opatření potřebném pro zachování nebo zlepšení společné věci. A zároveň se ostatní spoluvlastníci zavážou vůči přehlasovanému spoluvlastníku, že po něm nebudou požadovat, aby se podílel na nákladech, nebo že mu nahradí veškerou újmu způsobenou přijatým opatřením, přičemž poskytnou přehlasovanému spoluvlastníku dostatečnou jistotu.
3) Správa zvlášť významné záležitosti
Pokud je nutné rozhodnout o zatížení, zrušení zatížení společné věci nebo omezení práva spoluvlastníků na dobu delší než 10 let, je potřeba souhlas všech spoluvlastníků. Jedná se zejména o situace, kdy se ke společné věci zřizuje:
- služebnost (služebnost cesty),
- právo stavby.
- zástavní právo,
- nájem či pacht ke společné věci,
- smluvní závazek zákazu zatížení apod.
Výjimkou z principu jednomyslnosti je pouze zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty, která slouží k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově. V tomto případě je důležité získat alespoň dvoutřetinovou většinu.
Smyslem této výjimky je například usnadnění financování nutných nákladnějších renovací, kdy je nezbytné, aby byla nemovitost opravena, i když s ní někteří menšinoví spoluvlastníci nesouhlasí.