Krátkodobé pronájmy, jako je například Airbnb, přináší pronajímatelům celou řadu ekonomických výhod. Ne všichni jsou však z této situace nadšení – ostatní obyvatele domu může často potrápit nadměrný hluk nebo narůst nepořádku. Jak se proti tomu mohou vlastníci SVJ bránit?

Nespokojenost vlastníků v mnoha případech rostla do takové míry, že vedla ke snaze krátkodobě pronájmy jednotlivým vlastníkům jednotek zakázat – a to prostřednictvím stanov SVJ. Otázkou, zda je to možné, se nyní zabýval i Nejvyšší soud a v usnesení ze dne 15. března 2023 (sp. zn. 26 Cdo 854/2022, s odkazem na zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník „OZ“) se vyjádřil k dané problematice následovně:

„Společenství vlastníků se při úpravě svých stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato (§ 245 OZ).“

Z daného rozhodnutí jasně vyplývá, že stanovy společenství vlastníků jednotek nemůžou omezit práva vyplývající z vlastnictví jednotky. A právě zákaz nebo omezení krátkodobého pronájmu jednotek takový zásah nepochybně představuje.

Jaká jsou práva SVJ?

Zákonná působnost společenství vlastníků je jasně daná § 1189 OZ a vztahuje se pouze na oblas správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku. Společenství vlastníků se při úpravě svých stanov může pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti, a proto není oprávněno krátkodobý pronájem ve svých stanovách zakázat nebo omezit.

Jak se mohou vlastníci bytů vůči hluku či nepořádku bránit?

Pokud v důsledku krátkodobého pronájmu dochází k nadměrnému hluku nebo nepořádku v domě, mohou se ostatní vlastníci domáhat právní ochrany. A to například prostřednictvím negatorní žaloby, která umožňuje získat ochranu proti každému, kdo neprávem zasahuje do jejich vlastnického práva nebo je ruší.

V krajním případě přichází v úvahu nařízení soudního prodeje jednotky dle § 1184 OZ. To platí v případě, že vlastník, i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu, porušuje své povinnosti –⁠ a to způsobem, kterým podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

 

 

533 hodnocení

Informace k článku jsou platné k datu vydání.