Pronajímáte byt a bojíte se, že váš nájemce přestane platit nebo odmítne odejít z bytu po ukončení nájmu? Zjistěte, jak vám exekuční doložka může ušetřit měsíce stresu a peněz v boji s problematickými nájemníky.
Český právní řád je v rámci nájemních vztahů vysoce ochranitelský vůči nájemcům. Dojde-li však na nájemce, který nehradí nájemné či se dokonce odmítá vystěhovat z bytu navzdory ukončení nájmu, lze se domoci dlužného nájemného a nájemcova vystěhování pouze za pomocí občanskoprávního sporu a případného navazujícího exekučního řízení. Takový postup může však trvat řádku měsíců až let. Za svérázná řešení v podobě svévolného vystěhování či jeho odpojení od energií či vody hrozí sankce samotnému pronajímateli.
Co je exekuční doložka a jak vám může pomoci?
Existuje však způsob, kterým lze případná soudní řízení urychlit. Tzv. exekuční doložka, či korektně „notářský zápis se svolením k vykonatelnosti“. Jedná se o oblíbený nástroj pronajímatelů, který pomáhá zvýšit dobytnost svých práv a usnadnit samotný proces. Pro bližší vysvětlení, v čem spočívá výhoda exekuční doložky, si prvně dovolíme nastínit spor v případě, kdy exekuční doložka není sjednána.
Dluží-li vám nájemce nájemné, jedinou možností (není-li smluvně podchyceno jinak), jak dlužné nájemné vymoci, je mimosoudní jednání a případně následující civilní řízení o dlužném nájemném (popř. návrh na vydání platebního rozkazu). Teprve v návaznosti na rozsudek soudu a jeho právní moci lze očekávat dobrovolné plnění protistrany. Nebude-li dlužník v soudem stanovené lhůtě dobrovolně plnit, může se konečně zahájit exekuční řízení.
Naopak v případě korektně sjednané exekuční doložky lze v případě sporu zahájit exekuční řízení. A to bez nutnosti předtím absolvovat táhlé nalézací řízení před soudem. Díky tomu je vymáhání dluhu rychlejší a levnější, neboť zápis od notáře je tzv. exekučním titulem.
Úprava notářských zápisů se svolením k vykonatelnosti je obsažena v § 71a následujícího zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád). Podle této právní úpravy musí tyto notářské zápisy (se svolením k vykonatelnosti) mít základ v závazkovém právním vztahu (§ 71a odst. 1 nebo § 71b Notářského řádu) nebo jejich obsahem musí být uznání peněžitého dluhu (§71a odst. 2 Notářského řádu).
Jak to funguje v praxi?
Chcete-li využít tuto možnost, nezbývá nic jiného než spolu s nájemcem navštívit notáře, který sepíše veřejnou listinu. Co k tomu budete potřebovat? Je to průkaz totožnosti a informace týkající se dluhu, o němž se má jednat. Další náležitosti jsou již odpovědností notáře (notářský řád bližší podrobnosti nestanovuje).
Odměna notáře je určena na základě vyhlášky č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky (notářský tarif). Její minimální hodnota činí 2 000 Kč.
Dlužné nájemné vs vyklizení nemovitosti
Výše jsme se věnovali pouze dluhu na nájemném. Jak je to v případě, kdy si chcete obdobně ‚pojistit‘ také vyklizení nemovitosti nájemcem v případě skončení nájmu? Ačkoli se exekuční doložky dříve sepisovaly i k tomuto účelu, aktuálně takový krok nemůžeme doporučit.
Dne 26. 5. 2020 vydal Nejvyšší soud své hojně diskutované rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2085/2019, v němž takové exekuční doložky považuje za neplatné. Ačkoli odborná veřejnost formalistický závěr Nejvyššího soudu považuje za nerespektující smysl institutu a potřeby veřejnosti, prozatím bude nezbytné se ohledně vyklizení nemovitosti spolehnout na déletrvající běžné soudní řízení a žalobu na vyklizení nemovitosti.
Informace k článku jsou platné k datu vydání.
