Představte si, že ve vašem bytovém domě vlastníci některých jednotek neplatí příspěvky na služby, jako je elektřina, voda nebo teplo. Jaké má v takové situaci společenství vlastníků jednotek (dále také jako „SVJ") možnosti? Může SVJ skutečně přerušit dodávku těchto služeb? A pokud ano, za jakých podmínek? V tomto článku se podíváme na to, jaká jsou oprávnění SVJ v případě, že vlastníci nehradí příspěvky na služby, a jaké právní kroky může SVJ podniknout, aby zajistilo plynulý chod bytového domu.

Dlouho diskutovaná problematika nemá výslovnou oporu v zákoně, a proto si mnohá SVJ nevěděla rady, jak vůči vlastníkům, kteří neplní své povinnosti v oblasti úhrad na dodávky služeb, postupovat. Některá pak případně činila kroky, jejichž soulad s právem nebyl zaručený. Objasnění konečně vnáší nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu (Rozsudek ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022), které uvádí, že společenství vlastníků jednotek je oprávněno rozhodnout o omezení dodávky služeb vlastníkovi jednotky, který tyto služby nehradí. 

Toto rozhodnutí uvádí, že společenství vlastníků by nemělo zajištovat služby (vždy a v celém rozsahu) bez ohledu na to, zda za ně vlastník jednotky platí. Nelze tedy požadovat, aby je poskytovalo vlastníkovi jednotky na své náklady, popř. na náklady ostatních vlastníků jednotek. 

Takové rozhodnutí lze přijmout za následujících podmínek: 

  • Dlužné zálohy na služby
  • Rozhodnutí přijme shromáždění SVJ
  • Jedná se o služby, které poskytuje SVJ
  • Jedná se o odpovídající plnění 
  • Jedná se o technicky proveditelné omezení služeb 

Rozhodnutí přijaté shromážděním SVJ

Jelikož shromáždění SVJ je oprávněno rozhodovat o tom, jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, může taky (a contrario) rozhodnout o tom, že tyto služby zajišťovat nebude. Shromáždění by rozhodnutí o odepření služeb mělo přijmout v souladu s ust. § 1206 odst. 1 a 2 občanského zákoníku. Rozsudek Nejvyššího soudu také vyžaduje, aby rozhodnutí shromáždění SVJ stanovilo podrobné podmínky, za nichž lze zajištění služeb vlastníkovi jednotky odepřít. Tyto podrobné podmínky ještě nejsou přiblíženy a zřejmě budou předmětem další judikatury. Nicméně předpokládáme, že tento požadavek směřuje na případnou soudní přezkoumatelnost rozhodnutí SVJ.

Služby poskytované SVJ

Je nezbytné rozlišit služby, které poskytuje právě SVJ (zpravidla voda, ohřev vody, vytápění), a služby, které si vlastník bytové jednotky sjednává smlouvou s třetí stranou na své jméno (zpravidla elektřina, plyn apod.). Shromáždění smí přijmout rozhodnutí o odepření pouze těch služeb, jejichž je poskytovatelem (ve smyslu ust. § 2 odst. 1  z. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). SVJ není oprávněno omezit službu, kterou vlastníkovi jednotky dodává třetí strana (například SVJ není oprávněno při dlužných zálohách vlastníka jednotky za dodávku vody, kterou vlastníkovi poskytuje, odstřihnout jeho připojení k elektřině, kterou vlastník jednotky odebírá od samotného dodavatele elektřiny (ČEZ, Innogy apod.))

Odpovídající plnění

Dále je důležité rozlišovat poskytování služeb s placením příspěvků na správu domu a pozemku. Jedná se o různé instituty a nelze je mísit. Omezit služby lze pouze pro nehrazení záloh na služby, nikoli  pro nehrazení příspěvků na správu domu a pozemku.

Techniky proveditelné omezení služeb

Tato podmínka nevyžaduje pouze dostatečnou technickou vybavenost bytového domu, aby omezení služeb konkrétnímu nájemci mohlo být provedeno, ale také, aby zvolený postup neohrozil dodávku služeb ostatním, řádně platícím, vlastníkům jednotek.

SVJ vůči vlastníkovi jednotky vs. pronajímatel a nájemce

Důrazně NEdoporučujeme aplikovat postup podle výše uvedeného na nájemní vztah. Na rozdíl od SVJ je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. A v jeho rámci má také povinnost zajistit nájemci služby. Splnění této povinnosti nemůže pronajímatel podmiňovat úhradou nájemného a služeb. A znemožnění čerpání služeb nájemci může být dokonce shledáváno jako trestní čin omezení domovní svobody.

Soudní rozpor rozhodnutí shromáždění SVJ

Vzhledem k výše uvedenému si dovolujeme upozornit, že vlastník jednotky má právo rozhodnutí shromáždění SVJ soudně rozporovat (na základě ust. §1209 občanského zákoníku).

509 hodnocení

Informace k článku jsou platné k datu vydání.